ADIT: crescimento e consolidação no Brasil


Poucas vezes eu vi um fenômeno como a ADIT. Em um ano a entidade já parecia uma velha senhora. Era respeitada, tinha associados de peso e transitava com desenvoltura no Brasil e no exterior. O único caso similar que eu conheci foi o do IBRADIM, o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, que em um ano também já estava consolidado e era um grande caso de sucesso, tanto por ter sido uma semente plantada em campo fértil, como pela capacidade de suas lideranças.


Após a criação da ADIT, começamos a realizar reuniões rotativas nas capitais nordestinas onde reuníamos tanto nossos associados, como prospects e investidores convidados. Aproveitávamos esses momentos para também estreitar o relacionamento com as entidades e autoridades locais.


Lembro de uma em especial que gerou frutos e que acompanhei mais de perto. Convidamos um fundo inglês para participar de um encontro em Aracaju. Uma das características desses nossos eventos é que sempre trazíamos investidores e realizávamos rodadas de negócio com os associados. Nesse caso, o papo foi tão bom que o investidor veio direto para Maceió e aqui, depois de algum tempo de negociação, fechou uma parceria com um associado nosso que só acabou recentemente após a construção de alguns empreendimentos.


Mas o ápice de nossas iniciativas era mesmo o NORDESTE INVEST. Após o grande sucesso do evento inicial em Maceió, e que gerou a própria ADIT, realizamos a sua segunda edição em Salvador. Foi um sucesso ainda maior. Mais de mil pessoas lotaram o auditório e investidores internacionais cada vez mais qualificados.


Foi ao embarcar para esse evento que a então Ministra do Turismo, Marta Suplicy proferiu a famosa frase “relaxe e goze”, direcionada aos turistas brasileiros que estavam vivenciando um caos aéreo na oportunidade. Ao chegar no nosso evento a Ministra encontrou toda a imprensa brasileira em polvorosa.


Nesse evento também aconteceu um episódio muito engraçado. Estávamos jantando em um restaurante após o evento, todos felizes com o seu sucesso. Na mesa, um amigo português já tinha tomado todas e começou a dar em cima de uma amiga espanhola. Nós todos, inclusive o embaixador do Brasil na Irlanda, começamos a “defender” a nossa amiga das cantadas, mas estranhamente ela, geralmente muito séria, só fazia rir. No final das contas, eles namoraram, casaram, tiveram lindos filhos e sempre brincavam me chamando de padrinho por ter proporcionado aos dois se conhecerem.


Já em 2008, foi a vez do Recife nos receber. Mais um grande evento, com uma bela exposição com stands que começavam a chamar a atenção pelo porte. O ponto negativo é que o evento foi realizado no Centro de Convenções em Olinda, do outro lado da cidade. A solução foi nos deslocarmos escoltados pela polícia abrindo o trânsito para nós. Os gringos e demais convidados não acreditavam no que viam.


Foi nesse evento também que recebemos Robert Lee, CEO da Nakheel, a gigante de Dubai que construiu as ilhas artificiais The Palms e The World. Na época a empresa estava estudando a vinda para o Brasil. Cheguei a ter algumas reuniões com o Robert, mas eles simplesmente não conseguiam entender o nosso sistema tributário e trabalhista e por causa disso resolveram deixar o Brasil de lado.


Em 2009 voltamos para Maceió. Fizemos um acordo com a ADEMI de Alagoas que em troca da cessão do nome NORDESTE INVEST, retornaríamos à cidade em 2009. O evento foi um espetáculo, até porque após o sucesso das primeiras três edições, tínhamos a obrigação moral de fazer bem feito em casa.


Tivemos a participação dos principais jornais e revistas econômicos, financeiros, imobiliários e de turismo do mundo, como Financial Times, The Times, New York Times e outros.


Também estiveram presentes 5 ou 6 governadores de estados do Nordeste, três ministros, incluindo o Ministro da Defesa, Nélson Jobim, e diversas outras autoridades nacionais. Ao final do encontro, elaboramos uma carta pedindo incentivo ao desenvolvimento da aviação regional que foi assinado por todos os governadores do Nordeste e entregue ao Presidente Lula. Infelizmente, não tivemos muito sucesso nessa frente.


Durante a manhã do primeiro dia, reunimos os Secretários de Meio Ambiente e presidentes de órgão ambientais do Nordeste, com quem discutimos diversos assuntos desse que era o maior problema dos investimentos imobiliários e turísticos: a insegurança jurídica no licenciamento ambiental.


Nessa época, Alagoas tinha excelentes perspectivas, pois já haviam sido anunciados pelo menos três grandes investimentos, que incluíam hotéis das redes Aman, Six Senses e Txai, além de um outro empreendimento com hotel assinado pelo Oscar Niemeyer e campo de polo. Teria sido um sonho se eles tivessem saído do papel, pois Alagoas estaria hoje na meca do destino de luxo no mundo, mas infelizmente a crise de 2008 chegou antes e estragou a festa.


Foi nesse evento que eu tive o maior susto da minha vida. Assim que eu terminei o fórum com Governadores e Ministros, no final da tarde, fui avisado de que meu filho tinha engolido uma bola de metal e estava no hospital. Susto grande que não desejo a ninguém. Me tirou do prumo, mesmo eu rapidamente tomando ciência de que a situação estava sob controle e ele não corria nenhum risco.


Engraçado como a emoção mexe conosco de maneira que não conseguimos controlar. Lembro que eu não conseguia me concentrar no meu discurso, mesmo sendo ele escrito. Não tinha cabeça nem ânimo, mesmo estando em casa, na frente de tantos amigos e parceiros. Para mim, a cena do evento foi a minha esposa chegando direto do hospital no meio da solenidade de abertura com umas 1.200 pessoas. Uma guerreira. Segurou a ponta sozinha.


Em 2010 o NORDESTE INVEST foi para Natal. Mais um belo evento, no mesmo padrão dos anteriores, mas aqui começou uma série de problemas com recebimentos por parte de órgão públicos que quase acabou com a ADIT.


Tem coisa que a gente só faz porque não sabe que é impossível. Uma delas é realizar um evento com a dimensão do NORDESTE INVEST sem dinheiro. Recebíamos a maior parte dos recursos somente após a realização do evento, especialmente pela dificuldade de receber os valores dos Governos estaduais, Prefeitura e Ministérios, pois eles só nos pagavam após o final do evento.


Era uma maluquice e todo o mérito para que os eventos tenham sido realizados se deve ao Peixoto Accyoli, Diretor-Executivo da entidade, que não sei como conseguia convencer os fornecedores a também só receber após o evento. Depois de algumas edições, eles já confiavam em nós e já sabiam que só iríamos pagar quando o evento acabasse.


Mas em Natal nós tivemos problemas pela primeira vez, pois a Prefeitura da cidade não honrou o compromisso conosco. Isso gerou um grande problema de fluxo de caixa na entidade e mesmo com todo o relacionamento que tínhamos, e com o empenho dos empresários locais, nunca recebemos esses recursos.


O problema piorou em 2011 em Fortaleza, quando a situação se repetiu. Durante meses o Secretário de turismo nos assegurava que estava tudo confirmado, mas faltando um mês para o evento ele nos disse que não iria pagar nenhum centavo para nós. Foi um choque, até porque entre os membros de nossa diretoria haviam amigos pessoais dele, com quem ele tinha se comprometido.


Depois de muita negociação, ele acabou nos pagando apenas um quinto do valor devido e isso quase quebrou a ADIT. O Governo acabou deixando vazio o seu stand e não mandou ninguém para a palestra dobre o Ceará. E olhe que foi um belo evento, com a presença inclusive do sócio do Sam Zell e do Presidente da AFIRE, entidade que reune os maiores investidores institucionais do mundo.


Para não fechar as portas, tivemos que fazer uma vaquinha entre os Conselheiros e contar com a parceria da CBIC. Foi uma dura lição que teve profundo impacto nos rumos da ADIT nos anos seguintes, quando resolvemos eliminar qualquer dependência do Poder Público e não aceitar mais recursos públicos. Precisamos nos reinventar, pois dependíamos quase 100% desses recursos. Mas no final, deu tudo certo e aqui estamos.


Durante esses anos, também realizamos diversos outros eventos e iniciativas. Um dos nossos objetivos naquela época era trazer os turistas americanos para o Brasil. Tínhamos um grande aliado nessa causa na pessoa do Embaixador americano no Brasil, Clifford Sobel, um entusiasta do Nordeste.


Organizamos em parceria com ele um belo evento em Cabo do Santo Agostinho/PE com a presença do Presidente mundial da Starwood Hotels (Sheraton, Le Meridien, W, Westin St Regis e outras bandeiras hoteleiras) e dos Vice-Presidentes globais de Desenvolvimento de todas as grandes redes hoteleiras americanas.


No dia desse evento haveria um importante jogo da seleção brasileira no Recife pelas Eliminatórias da Copa do mundo. O Brasil estava parado para ver esse jogo. O Governo de Pernambuco nos convidou para assisti-lo no camarote oficial e lá fomos nós.


O problema começou quando não permitiram que o ônibus se aproximasse do estádio, como tinha sido combinado. Tivemos que caminhar por um quilômetro por ruas sujas e escuras. Para piorar fomos para o lado errado do estádio. Quando finalmente conseguimos acertar a entrada, aí sim fomos devidamente recebidos com um coquetel e uma banda. Parecia que ia dar tudo certo. Ledo engano.


Quando fomos pegar o elevador para subir para o camarote do Governo do estado fomos informados que não seria mais possível e fomos encaminhados para as arquibancadas. Foi um caos. Nos perdemos uns dos outros. Não havia cadeiras reservadas. A cena que mais me marcou foi ver o Presidente do BID, isso mesmo do Banco Interamericano de Desenvolvimento, sentado espremido e assustado em um canto das arquibancadas. Se era para atrair investimentos, acho que não ajudou muito.


Em outra oportunidade, as coisas fluíram melhor. Eu o meu amigo Jose Antônio de Lucas Simon jantamos também em Recife com Ana Guevara, Subsecretária de Comércio para Serviços e Turismo, que seria a equivalente ao nosso Ministro do Turismo. Muita simpática e sem equipe de segurança, conversamos longa e informalmente sobre estratégias para atrair os turistas americanos para o Nordeste. E a conclusão foi de que precisávamos trazer as companhias aéreas e hotéis americanos para a região, além de obviamente resolver o problema dos vistos, que era e é o maior gargalo.


Quanto às companhias aéreas, o embaixador Sobel conseguiu êxito com a vinda da American Airlines. Já em relação às redes hoteleiras não tivemos sucesso. Um dos maiores problemas era o modelo rígido e sem tropicalização delas. Eu mesmo tentei fechar negócio com umas das principais bandeiras americanas e não consegui. Eu e um colega pretendíamos fazer grande resort em Alagoas, mas esbarramos nas taxas de administração absurdas; custos altíssimos de construção para seguir o padrão deles; uma marca forte internacionalmente, mas que não agregava valor aos brasileiros; uma total falta de ingerência nossa, mesmo assumindo sozinhos todos os riscos; e, por fim, em um contrato leonino em inglês que previa o foro no meio-oeste americano. Acho que esses entraves resumem bem o motivo de vermos tão poucos hotéis internacionais no brasil.


Outra entidade de quem nos aproximamos foi a WTTC – World Travel and Tourism Council, principal entidade do turismo mundial. Chegamos a receber duas vezes em Maceió, o seu Presidente, Jean Claude Baumgarten, com o objetivo de desenvolver a Conta Satélite do turismo no Nordeste e com isso saber qual era o peso do turismo na economia da região.


Por volta de 2007 e 2008, realizamos também duas pesquisas para entender que estava acontecendo na região. Uma delas foi em parceria com o Ministério do Turismo e a FGV e visava dimensionar o tamanho do mercado de segunda residência voltado para os estrangeiros.


Já a segunda pesquisa foi encomendada às consultorias HVS e Newmark Kight Frank e mapeou o pipeline de empreendimentos imobiliários-turísticos existentes na região, tendo encontrado 80 projetos em desenvolvimento com a incrível quantidade de 78 mil unidades imobiliárias e 7,6 mil quartos de hotel anunciado. O estudo fez a ressalva de que apenas de que acreditava apenas 7,2 teriam condição de sair do papel, mas infelizmente mesmo esse número se provou muito otimista frente à realidade que a crise de 2008 nos imporia. Ao final, contam-se nos dedos os projetos anunciados naquela época que saíram do papel.


Foi assim, sentindo as consequências da crise de 2008, que a ADIT precisou se reinventar. De um lado, os calotes dos governos, enquanto do outro lado todo o mercado sobre o qual ela devia a sua existência simplesmente deixou de existir. No próximo artigo, irei explicar como a ADIT reagiu a esse cenário catastrófico, tendo conseguido não só se adaptar, mas florescer frente a essas adversidades.


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