ADIT: mudança de foco

A ADIT foi fundada com o objetivo de atrair investimentos estrangeiros para o mercado imobiliário e para o turismo no Nordeste. Com a crise do subprime em 2008 esse mercado foi dizimado e tivemos que nos reinventar.


Esse processo teve duas fases. Em um primeiro momento, que ocorreu entre 2009 e 2011, mantivemos boa parte das ações e iniciativas dos anos anteriores, como a realização de um grande evento anual, o NORDESTE INVEST, participações em feiras e seminários internacionais, além de continuarmos a trazer jornalistas e investidores internacionais para conhecer o Nordeste e nossos empreendimentos.


Nesse período, começamos a sentir uma mudança do perfil dos investidores, saindo de cena os compradores europeus de terrenos e de imóveis de segunda residência, e entrando em cena gestores de recursos, especialmente americanos, com um nível de sofisticação e exigência bem maior.


Também começamos a entender que seria muito difícil gerar negócios entre fundos internacionais e as pequenas e médias incorporadoras que gravitavam em torno da ADIT. Foram raros os casos de sucesso. Nosso pessoal simplesmente não estava preparado para dialogar com o mercado financeiro. Eles mostravam imagens dos empreendimentos e das prais, VGV e projeção de lucros, enquanto os fundos queriam saber de governança, fluxo de caixa, taxas de retornos.


Um dos raros casos de sucesso desse período foi da Ecocil, maior e mais tradicional incorporadora de Natal, do meu amigo Sílvio Bezerra, que nas andanças com a ADIT acabou fechando uma parceria de sucesso com o fundo inglês Salamanca Capital, que perdura até hoje e fez com que a sua empresa encarasse de igual para igual as grandes incorporadoras nacionais que chegaram a Natal, mantendo-se como referência na cidade.


Outra constatação desse período foi que trazer um investidor internacional para o Brasil demorava muito e o funil era muito longo. Primeiro tínhamos que convencer o investidor a olhar o Brasil dentre todos os outros países do mundo. Aqueles que demonstravam interesse tinham que estudar o Brasil e começar a visita-lo, tipo de quatro em quatro meses, quando eles conversavam com muitas pessoas. No caso dele se decidir por investir no País, começaria a montar escritório e olhar projetos. Em resumo, entre a geração do lead e o primeiro cheque daqueles poucos que realmente se instalavam por aqui, o tempo de duração era entre dois e quatro anos.


Foi aí que começamos a perceber que devido ao período de bonança pelo qual o País passava, o dinheiro estava abundante no País e não precisaríamos mais ir atrás de investimentos no exterior. Muitos fundos estrangeiros já estavam atuando no Brasil e o mercado imobiliário estava vivendo um momento de euforia, inclusive com o lançamento do Minha Casa Minha Vida. Em resumo, chegamos à conclusão de que o dinheiro estava aqui e que não precisávamos mais ir busca-lo no exterior.


Foi aí que redirecionamos nossos esforços em duas linhas: a capacitação dos nossos empresários para lidar com o mercado financeiro e a melhoria da legislação ambiental para dar mais segurança para os investidores e empreendedores.


Foi nessa época que começamos a realizar cursos em todo o Brasil de viabilidade Econômica e de como os incorporadores e loteadores deveriam apresentar seus projetos para o mercado financeiro. Foi um sucesso. Acreditem se quiser, mas mesmo algo tão básico era raro no Brasil, especialmente com uma pegada prática e uma linguagem direcionada para investidores.


Nos primeiros anos o nosso principal parceiro foi o Marcelo Castro de Fortaleza. Sempre tivemos ótimas avaliações do seu trabalho. O engraçado mesmo era ver ele com o seu carregado sotaque cearense dando aulas para os paranaenses. A turma tinha dificuldades de entender o sotaque. É o Brasilzão.


Após algum tempo, iniciamos uma parceria com o Cristiano Rebelo da Prospecta. Cristiano era um velho colega de quando ambos fazíamos obras públicas em parceria no interior de Alagoas na década de 90. Eu não tinha a menor idéia de que ele entendia de viabilidade econômico-financeira, nem de inteligência de mercado, pois faziam muitos anos que eu não tinha notícia dele.


Foi quando o Alberto Pino, grande referência da engenharia alagoana, e que nunca se cansa de aprender e se atualizar, fez um curso com o Cristiano e sugeriu que eu deveria conversar com ele e avaliar a possibilidade de considera-lo para fazer os cursos da ADIT pelo Brasil.


Eu desconversei e confesso que não botava muita fé, pois a minha referência do Cristiano era de um empreiteiro de obras públicas há mais de 10 anos antes. Mas o Alberto não desistia e ficava sempre insistindo, até que eu resolvi bater um papo com o Cristiano e daí fazer um teste.


Organizamos uma turma e pedi para o pessoal da ADIT monitorar de perto o feedback dos alunos. Para minha satisfação, a avaliação foi a melhor possível e a partir daí foi somente ladeira acima para o Cristiano e a Prospecta, que hoje é uma das três principais empresas de inteligência de mercado do Brasil.


Uma outra tentativa nesse período foi a criação de uma agencia de investimentos para fazer a ponte entre empresários e investidores. Infelizmente foi muito malsucedida. Até que fui avisado por alguns amigos com maior experiência associativa de que esse tipo de iniciativa não funciona em uma entidade sem fins lucrativos. Mas quis tentar para ver no que daria. Se desse certo, estaríamos ajudando nossos associados a fazer negócios e ainda haveria uma remuneração para a entidade.


Mas infelizmente erramos na escolha das pessoas a frente da Agência e elas tinham uma agenda própria e paralela que fez com que rapidamente estancássemos a idéia. Ficou a lição de que associação não deve se meter nunca em negócios, mas sim preparar o ambiente para que eles floresçam.


Mas além de capacitar nossos empresários, também tínhamos que superar um outro grande entrave: a insegurança do licenciamento ambiental no Brasil. De nada adiantava atrairmos investimentos e incentivarmos o desenvolvimento imobiliário e turístico se nenhum projeto conseguia sair do papel devido à atitude ativista e ideologizada do Ministério Público.


Era comum a postura do Ministério Público de aguardar um empreendimento ser licenciado, para, somente quando a obra era iniciada, embarga-la com grande estardalhaço na mídia, objetivando criar insegurança junto aos clientes e atingir os empreendimentos em sua credibilidade e no “time”. Infelizmente esse tipo de atitude ainda perdura hoje em dia.


Os empreendimentos passavam anos sendo licenciados, atendendo a todas as exigências dos órgãos ambientais, desenvolvendo complexos estudos por equipes multidisciplinares, sendo analisados com lupa por diversos órgãos municipais, estaduais e federais, para finalmente obter a licença. E no final isso não servia de nada, pois se um promotor ou procurador não concordasse com o empreendimento, mesmo sem ter absolutamente nenhuma base técnica ou jurídica, ele embargava a obra e ameaçava com processos os servidores públicos.


O outro grande terror dos empreendedores era o conflito de competência entre os diversos órgãos ambientais. Simplesmente não havia uma legislação ambiental definindo a competência de cada esfera governamental para o licenciamento. Era meio como se todos pudessem licenciar tudo e quando um empreendedor conseguia licenciamento por um órgão, um outro embargava a obra afirmando que a competência era dele.


Por essas razões resolvemos reduzir o foco na atração de investimentos e redireciona-lo para aprimorar a legislação ambiental brasileira. Entendíamos que a insegurança brotava da falta de regras claras e que era nessa penumbra que os ambientalistas radicais e o Ministério Público navegavam.


Assim, estruturamos uma diretoria de meio-ambiente na ADIT e começamos a atuar em várias frentes. Passamos a frequentar todas as reuniões do CONAMA e monitorar suas resoluções e estreitamos o relacionamento com as associações de secretários de meio-ambiente.


Atuamos fortemente na questão das restingas. Havia uma resolução do CONAMA que impedia a construção a uma distância de 300 metros da preamar. Uma loucura. Surreal. Estudei tanto o assunto que virei especialista e acabei dando palestra até no Senado. Formamos uma comissão com os biólogos das maiores construtoras do Brasil para alinhar os posicionamentos, até então conflitantes, e traçar um plano de ação conjunto.


Também participamos ativamente das discussões do Código Florestal e da lei da Mata Atlântica. Enquanto o Caio Portugal da AELO representava o setor no que se referia ao ambiente urbano, eu ficava com as questões relativas ao litoral. Foram anos de muitos esforços e de muitas viagens a Brasília.


Mas o que marcou realmente a nossa atuação na questão ambiental foi o sucesso que tivemos com a Lei Complementar 140 que regulamentou as competências entre os entes federados, ou seja, governos federal, estadual e municipal.


Depois de vários anos de dedicação, conseguimos influenciar a nova lei, com a participação decisiva do Dr. Ivon Pires de Recife e do José Romeu Ferraz, atualmente Presidente da FIABCI e um profundo conhecedor dos bastidores do setor ambiental brasileiro.


Foi uma grande vitória, pois a partir da LC 140 ficou definido qual órgão é responsável por qual tipo de licenciamento e, mais importante, que somente o órgão responsável pelo licenciamento é quem pode embargar a obra.


Importante ressaltar que durante todo esse período nunca defendemos a flexibilização ambiental. O que defendíamos e continuamos a defender é o império do bom senso e da legalidade, com a regra do jogo sendo definida previamente. Nunca quisemos flexibilização. Sempre quisemos segurança jurídica. A regra pode ser a mais dura possível, desde que saibamos disso no início da partida.


Desse período ficou um sentimento de realização muito forte de ter ajudado centenas de incorporadoras e loteadoras brasileiras a se profissionalizarem e melhorarem suas governanças. Convivo com muitas delas que hoje são empresas muito organizadas e já com larga experiência em lidar com investidores, com quem já realizaram diversas operações.


O mesmo sentimento também aparece quando penso que hoje o sistema de licenciamento e fiscalização ambiental apresenta muito mais segurança jurídica e sem abrir mão do rigor e da preservação ambiental. Foram anos de muito empenho pessoal e é sempre prazeroso saber que nosso esforço não foi em vão e que demos uma contribuição para o desenvolvimento sustentável do Brasil.



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